Bildquelle：https://www.bisnow.com/houston/news/office/houston-leads-nation-in-discounted-office-sales-130807
Finanzierungsanbieter hören zunehmend den Geschichten der Büroimmobilien in Houston zu und gestalten einen Markt, der mit einer überdurchschnittlichen Leerstandsquote auch zu den attraktivsten gehört.
Die tiefen Rabatte, die Käufer sichern, schaden ebenfalls nicht.
Das Ergebnis ist ein Anstieg von Akquisitionen durch Eigennutzer, private Kapitalgeber und bald auch institutionelle Investoren.
Houston hat den höchsten Anteil an Büroimmobilienverkäufen im Land, bei denen seit Anfang 2023 69 % der Büroimmobilien zu einem niedrigeren Wert verkauft wurden als beim vorherigen Verkauf, so ein Bericht von CommercialCafe.
Viele Gebäude, insbesondere der Klassen B und C, werden zu 30 % bis 70 % unter den Werten vor der Pandemie gehandelt, erklärte Doug Ressler, Manager für Geschäftsinformationen bei Yardi Matrix.
„Es ist nicht überraschend, dass eine Immobilie, die Sie 2018 oder 2019 gekauft haben, heute nicht mehr so viel wert ist“, sagte Rick Goings, Senior Director der JLL Capital Markets.
Aber Houstons führende Position könnte darauf hindeuten, dass Büroinhaber schneller auf den Markt reagieren als anderswo, sagte er.
Und die niedrigeren Bewertungen stehen im Widerspruch zu einem Bevölkerungswachstum, einer erhöhten Leasingaktivität und anhaltenden Unternehmensverlagerungen in den Lone Star State, die voraussichtlich den lokalen Büromarkt stützen werden.
Investoren sehen ein verlockendes Angebot, und die Kreditgeber sind zunehmend bereit, Akquisitionen zu finanzieren.
„Eine Reihe von Geschäften, die wir vor 18 Monaten, 24 Monaten auf den Markt gebracht haben, konnten Sie keinen Kreditgeber dafür finden“, sagte Goings.
„Sie haben dieses Konvergenz von Ereignissen, wo Eigenkapital und Fremdkapital beginnen, sich zu verbinden und sagen: ‚Ich möchte diese Gelegenheiten verfolgen.‘“
Das hat den Büroimmobilienmarkt in Houston in Schwung gebracht.
Das Investitionsvolumen im Bürobereich für 2025 liegt bereits fast doppelt so hoch wie im gesamten letzten Jahr, mit 1,2 Milliarden USD an Verkäufen im laufenden Jahr im Vergleich zu 650 Millionen USD für das gesamte Jahr 2024, laut Daten von JLL.
Damit belegt Houston den vierten Platz auf nationaler Ebene, und der Anstieg wird voraussichtlich anhalten – JLL hat weitere 400 Millionen USD an Büroprodukten unter Vertrag.
Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratfuß für Büros in Houston beträgt im Jahr 2025 96 USD, was deutlich unter dem nationalen Durchschnitt von 182 USD liegt, so der Bericht von CommercialCafe.
„Ein erheblicher Teil dieser Transaktionen erfolgt zu reduzierten Preisen, was auf ein allgemeines mangelndes Vertrauen in die aktuellen Bewertungen des Marktes hindeuten könnte“, sagte Ressler per E-Mail.
Houston hat eine Büro-Leerstandsquote von etwa 21 %, die zehnthöchste Quote im Land, so CommercialCafe.
Die Kreditgeber trieben die Preiskorrektur voran, als das drei Gebäude umfassende Brookhollow Central-Quartier in diesem Jahr an ein Joint Venture zwischen Meneses Holdings und Dominus Commercial verkauft wurde.
Das Duo, das neu in den Büromarkt in Houston ist, kaufte die Immobilie für 58,4 Millionen USD, 17 % weniger als beim Verkaufspreis von 70,5 Millionen USD im Jahr 2018.
Sie wurden von der ausgezeichneten Lage und dem Bevölkerungswachstum in der Region angezogen, aber der Deal war durch die Höhe der Finanzierung diktiert, die sie sichern konnten, sagte Stephen LaMure, CEO von Dominus Commercial.
Das Joint Venture war ursprünglich zu einem höheren Kaufpreis im Vertrag, konnte jedoch keinen Kredit sichern, sagte er.
Brookhollow Central III in Houston.
Obwohl die Immobilie nicht in einer Notlage war, sollten die israelischen Anleiheinhaber die Erlöse erhalten und hatten erheblichen Einfluss darauf, den Verkauf zu vollziehen.
Die Käufer konsultierten etwa ein Jahr lang fortlaufend die Kreditgeber, sagte LaMure.
„Wir sind im Grunde zu den Eigentümern zurückgegangen und haben gesagt: ‚Hey, das sind die Bedingungen, die die Kreditgeber akzeptieren werden. Wenn Sie möchten, dass wir es kaufen, dann ist dies der Preis, zu dem wir kaufen müssen.‘“
Etwa 35 % bis 40 % der Büroinvestitionsverkäufe in diesem Jahr wurden von Kreditgebern angestoßen, laut Daten von JLL.
Aber der allgemeine Trend der Verkäufe – wie der Büroimmobilienmarkt in Houston, der 79 % seiner Leerstände in Gebäuden hat, die mindestens 20 Jahre alt sind – ist nuanciert.
Etwas weniger als 40 % des Transaktionsvolumens in diesem Jahr entfallen auf West-Houston, einen Submarkt, der im Land in Bezug auf Leasinggeschwindigkeit anführt mit 10 Millionen Quadratfuß, die seit 2022 unterzeichnet wurden, sagte Goings.
In Houston gab es im letzten Quartal 2,1 Millionen Quadratfuß an Leasingaktivitäten, was weniger als die Hälfte des Vorjahres ist, aber immer noch ausreicht für 758.000 Quadratfuß an positiver Absorption, laut einem Bericht von Partners Real Estate.
Viele Unternehmen in Houston haben sich bereits angepasst, was bedeutet, dass Investoren Entscheidungen auf Basis aktueller Mietverträge treffen können, anstatt auf Basis von Verträgen aus der Zeit vor der Pandemie, die bald auslaufen könnten, sagte Goings.
„Wann immer Sie damit beginnen, hineinzuschauen, gibt es heute äußerst gute Kaufgelegenheiten“, sagte er.
Texas zieht weiterhin Unternehmensverlagerungen an, mit 22 aus dem Ausland im letzten Jahr.
Das wird weiterhin die Büroaktivitäten anheizen und es zu einer klugen Investition machen, sagte LaMure.
„Ich sehe einfach nicht, dass das langsamer wird“, sagte er. „Ich sehe nicht, dass Unternehmen nach Texas ziehen und dann entscheiden: ‚Wissen Sie was, ich denke, wir sollten nach Kalifornien, Detroit, New York oder Boston zurückkehren.‘“
Viele Verkäufe gehen an Eigennutzer, die die Gelegenheit nutzen, in einer rabattierten Umgebung Gebäude zu kaufen, um Mietzahlungen zu vermeiden und Kontrolle über ihren Raum zu gewinnen, sagte Ressler.
Mieter machten seit 2020 10 % bis 15 % des Käufermarktes in Houston aus, während historische Durchschnitte näher bei 5 % liegen, laut JLL.
Der Anteil der Eigennutzer erreichte 2021 mit 16,5 % seinen Höhepunkt, und Mieter machten 11 % der Käufer im laufenden Jahr aus.
Privates Kapital, wie wohlhabende Einzelpersonen und private Büros, stellte im letzten Jahr 75 % der Käufer und bisher in diesem Jahr 61 % dar.
Tenant Managers, die 2022 zwei wertsteigernde Bürogebäude in Houston kauften, haben eine erhebliche unaufgeforderte Nachfrage von Eigennutzern festgestellt, sagte CEO Nirav Shah.
Das Unternehmen hat in diesem Sommer mindestens drei Gruppen von Eigennutzern versucht, Büros zu kaufen, die nicht zum Verkauf standen, sagte Shah.
„Die Tatsache, dass die Zinsen möglicherweise sinken, ist wahrscheinlich ein sehr guter Zeitpunkt, damit Eigennutzer einsteigen können“, sagte er und fügte hinzu, dass sie Eigenkapital aufbauen könnten, anstatt Miete zu zahlen.
Aber der Kauf eines Bürogebäudes zum ersten Mal bringt eine Lernkurve mit sich, da die technischen Systeme sich von anderen Arten von Immobilien unterscheiden, sagte Shah.
„Sie denken vielleicht, dass der Einstiegspreis heute bei 75 bis 100 USD pro Fuß liegt, aber dieser Gebäudeinhaber weiß möglicherweise nicht, dass er eine 1,5-Millionen-USD-Aufzugserneuerung hat, die er nicht einkalkuliert hat“, sagte er.
Institutionelle Käufer sind wählerischer bei dem, was sie anstreben, finden aber auch mehr Möglichkeiten, da Kreditgeber zunehmend die Anlageklasse als finanzierbar erachten, sagte Goings.
Während nur 17 % der Käufer im laufenden Jahr institutionelle Investoren waren, wird diese Zahl voraussichtlich in den nächsten zwei bis drei Jahren steigen.
In der Zwischenzeit halten kleinere Investoren wie Dominus Capital Ausschau nach Gelegenheiten.
„Es gibt immer noch viele Deals in Houston zu machen. Es gibt immer noch viel Not“, sagte LaMure.