Bildquelle：https://www.chestnuthilllocal.com/stories/housing-vs-character-proposed-development-raises-questions,37496
Die Philadelphia Historical Commission (PHC) fand am 16. Juli eine öffentliche Sitzung statt, um den vorgeschlagenen Bau eines Senioren-Sozialwohnprojekts in Germantown zu diskutieren.
Der Entwickler, OTH Capital, plant den Bau eines 49-Einheiten, vierstöckigen, 18.666 Quadratfuß großen Projekts in der Queen Lane 328-330 W.
Das Projekt wird für alle Einheiten Wohnhilfen erhalten. Parkplätze sind im Vorschlag nicht enthalten.
Obwohl das Gebiet kein anerkanntes historisches Viertel ist, liegt das Grundstück innerhalb des vorgeschlagenen historischen Viertels Pulaskitown, das für das nationale Register in Frage kommt.
Bei der Sitzung äußerten einige Nachbarn Bedenken hinsichtlich des Designs und des Maßstabs des Projekts im Vergleich zu den nahegelegenen Gebäuden und der Umgebung.
Die Sitzung ist Teil eines Bemühens, die Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung zu mildern, die durch die bundeseigenen Zuschüsse ausgelöst wurden.
James Ette’, ein demokratischer Komiteemitglied für Germantown, nahm an der Sitzung teil und sagte gegenüber dem Local: „Erschwinglichkeit ist ein sehr großes Problem in Philadelphia, besonders mit steigenden Immobilienwerten [und] Steuerrechnungen, die täglich steigen.
Viele Senioren verlieren ihre Häuser aufgrund von Steuern, also wäre dieses [Projekt] eine Milderung für all das.“
Er fügte hinzu: „Ich möchte sehen, dass es geschieht, aber gleichzeitig verstehe ich den Standpunkt der Nachbarn.“
Die Zuschüsse wurden von der Philadelphia Housing Authority vergeben, einer von dem U.S. Department of Housing and Urban Development unterstützten Agentur.
Da die Zuschüsse bundesfinanziert sind, wurde ein Überprüfungsprozess ausgelöst, einschließlich des Abschnitts 106 des National Historic Preservation Act von 1966, der die Auswirkungen des Projekts auf kulturelle Ressourcen und historische Eigentümer untersucht.
Das Gesetz erfordert, dass staatliche und/oder lokale Behörden für den Denkmalschutz öffentliche Sitzungen abhalten.
Bruce Bohri, ein Sprecher der PHC, sagte, diese Veranstaltungen geben der Öffentlichkeit die Möglichkeit, Empfehlungen abzugeben und über Optionen zur Minderung von potenziellen nachteiligen Auswirkungen des Baus abzustimmen.
Die Stadtbehörden stellten fest, dass das vorgeschlagene Projekt eine „nachteilige Wirkung“ auf das historische Viertel hätte, da dabei zwei Strukturen des Viertels zerstört würden.
Außerdem wurde das Design als „außerhalb des Maßstabs und inkompatibel“ mit dem Viertel eingestuft.
Die PHC empfahl, dass OTH Capital alternative Standorte oder Erhaltungsalternativen, die das bestehende Gebäude erhalten, sowie Designalternativen in Betracht ziehen, die zu dem umgebenden Viertel passen.
Der Entwickler entschied sich jedoch, keine alternativen Standorte in Betracht zu ziehen, sodass sich die Bemühungen der PHC nun auf die Minderung konzentrieren.
Die Sitzung
Bei der Sitzung präsentierte Tom McInerney, ein Vertreter des Entwicklers, überarbeitete Pläne für das Projekt.
Das neue Design sah vor, dass die Verkleidung des oberen Stockwerks eine creamfarbene Farbe annimmt.
McInerney sagte, diese Änderung würde helfen, dass das Gebäude sich mit den umliegenden Gebäuden vermischt und das obere Stockwerk weniger hervorhebt.
Bei der Sitzung äußerten Nachbarn den Wunsch, die Größe des Plans auf drei Stockwerke zu reduzieren.
Die umliegenden Häuser sind alle zwei bis drei Stockwerke hoch, wobei das unmittelbare Nachbargebäude durch das aktuelle Design eingeengt wird.
Melissa Dymond, die direkt neben dem Projekt wohnt, sagte, dass das vorgeschlagene Design hinter ihrem Haus verläuft und entlang der linken Seite und hinter ihrem Grundstück verläuft.
Dymond sagte gegenüber dem Local: „Es ist unmöglich, die Immobilie in diesem Maßstab zu bauen, ohne viele Immobilienwerte zu gefährden und die Privatsphäre sowie die Lebensqualität für Nachbarn zu ruinieren, die jegliche ethische und gemeinschaftliche Verantwortung, um mehrstöckige Sozialwohnungen in der unmittelbaren Umgebung bereitzustellen, mehr als akzeptiert haben.“
Als Reaktion auf die Forderungen nach einem kleineren Design beschrieb McInerney den dreijährigen Prozess der Beantragung bundesstaatlicher Zuschüsse und wie Änderungen der Einheitenzahl zu einem so späten Zeitpunkt eine erneute Beantragung erforderlich machen würden.
Da das historische Viertel potenziell, aber nicht offiziell ist, sagte McInerney, war OTH Capital sich des Abschnitts 106-Bewertungsprozesses beim Beginn des Projekts nicht bewusst.
Das Grundstück ist für gemischte Nutzung (CMX-2.5) zoniert, was bedeutet, dass ein Entwickler ohne Bundeszuschüsse kommen und ein großes, hochdichtes Wohngebäude ohne öffentliche Beteiligung oder Genehmigung des Planungsausschusses errichten könnte.
Natalie Price, eine Anwohnerin seit über 40 Jahren, ist besorgt, dass ein anderer Entwickler ein noch größeres Projekt verwirklichen könnte.
„Deshalb denke ich, dass wir versuchen, eine Lösung zu finden, damit wenigstens ein Kompromiss gefunden wird.
Ich denke nicht, dass wir viel verlangen“, sagte Price gegenüber dem Local.
„[Ich möchte] etwas Kleineres, Nachbarschaftlicheres.
Vielleicht zwei Stockwerke, einen Platz zum Parken und etwas Grünfläche.“
Die Nachbarn forderten auch, die bestehende Wissahickon-Schist-Mauern, die aus dem einheimischen Sedimentgestein gebaut sind, zu erhalten und zu fragen, ob sie in das Design integriert werden können.
Dymond sagte: „Die Wissahickon-Schist-Wände sind strukturell stabil und historisch.
OTH ist faul und wird sie nicht ins Design integrieren, weil sie Steuergelder für den gesamten Bau einfordern und nicht privat in bessere Pläne, sorgfältige Demontage oder hochwertige Materialien investieren wollen.“
Sie fügte hinzu: „Die Zerstörung der Wände wird die Gärten der Nachbarn ruinieren und Sicherheits- sowie Sicherheitsprobleme schaffen, wenn der durch das Gebäude entstandene Grünbereich und der Zugang zur Einfahrt direkten Zugang zu den Hinterhöfen bieten.“
Die Schistwände fungieren wie ein Zaun zu einigen Nachbargrundstücken, aber der Entwickler beschrieb „Bedenken bezüglich der strukturellen Stabilität“ bei der Beibehaltung der Wände.
Fortschritt
Nach Abschluss der Sitzung wird die PHC dem Entwickler bald einen Satz von Minderungsmaßnahmen präsentieren, damit das Projekt voranschreiten kann.
Die Maßnahmen werden die Gedanken der Gemeinschaft, die Zwänge des Entwicklers und den historischen Kontext der Nachbarschaft berücksichtigen.
Als McInerney gefragt wurde, ob das Projekt mit drei Stockwerken anstelle von vier realisierbar sein könnte, antwortete er dem Local: „Ich glaube nicht, dass es eine realistische Möglichkeit gibt.“
Ette’ sagte: „Ich möchte niemandes Licht und Luft beeinträchtigen, aber ich möchte auch denen helfen, die in Not sind, und für mich steht [soziale Wohnungsbau] an erster Stelle.“