Bildquelle：https://austinmonitor.com/stories/2008/11/zap-oks-zoning-for-large-mixed-use-development-on-south-mopac/
Nach Erhalt von Rat durch die Rechtsabteilung stimmte die Zoning- und Plattierungs-Kommission am Dienstag einstimmig für die Empfehlung zur Genehmigung eines Antrags auf PUD-Zoning für das geplante Wildflower Commons-Projekt in Southwest Austin.
Der Geschäftsführer der Save Our Springs Alliance, Bill Bunch, brachte mehrere rechtliche Fragen zu dem Projekt vor, und die Kommissare gingen in eine Sitzung, um rechtlichen Rat einzuholen, bevor sie eine Entscheidung trafen.
In einer öffentlichen Anhörung stellte Bunch die Legalität der Bekanntmachung der Sitzung in Frage und forderte mehrere Behauptungen des Entwicklers heraus, was in dem Gebiet, in dem er entwickelt, legal sei und was nicht.
Walters Southwest plant eine 257 Hektar große Mixed-Use-Entwicklung an der Kreuzung von South MoPac Boulevard und der geplanten Route für den State Highway 45.
Wildflower Commons besteht aus fünf Grundstücken, die für die Zwecke des PUD als ein einzelnes Grundstück betrachtet werden sollen.
Das Gebiet wird durch die SH 45-Rechts-of-Way durchquert und befindet sich über dem Barton Springs-Segment der Edwards Aquifer-Auffüllzone.
Sein Standort macht sowohl die Save Our Springs-Verordnung als auch das sogenannte Bradley-Abkommen anwendbar.
Dieses Abkommen regelte 2000 eine Reihe von Klagen zwischen der Stadt und dem Entwickler Gary Bradley.
Die Entwicklung war fast zwei Jahre lang auf dem ZAP-Plan, bevor die Anhörung am Dienstagabend stattfand.
Steve Drenner, der Anwalt des Entwicklers, erklärte den Kommissaren, dass das Projekt so konzipiert sei, dass die Gebäude innerhalb einer 150 Hektar großen Baustelle gehalten werden und 100 Hektar als Naturschutzgebiet verbleiben würden.
Walters Southwest plant den Bau von bis zu 550 Wohnkondominiums oder Stadthäusern, 124.000 Quadratfuß Bürofläche, 100.000 Quadratfuß Supermarkt, einem 360.000 Quadratfuß großen Einkaufszentrum und 40.000 Quadratfuß für Schnellrestaurants.
Drenner sagte, dass die Entwickler, obwohl sie laut Bradley-Abkommen bis zu 18 Prozent versiegelte Fläche haben dürften, diese auf 15 Prozent oder ungefähr 37,99 Hektar beschränken würden.
Bunch von SOS sagte gegenüber den Kommissaren, dass die Bekanntmachung des Punktes auf der Tagesordnung zu vage sei und nur angab, dass “PUD-Zoning auch die Stadtverordnungen, die für die Entwicklung des Landes anwendbar sind, ändern könnte”.
Er behauptete, dass sie viel spezifischer hätten sein müssen, in Bezug darauf, welche Teile des PUD sie besprechen würden.
Er behauptete auch, dass der Entwickler die Menge an versiegelter Fläche, die das Rechtsgebiet für die SH 45, die durch das Projekt gebaut werden würde, hinzufügen würde, wegließ.
Bunch behauptete, sie würden die versiegelte Fläche vorab berechnen, bevor die Autobahn gebaut sei, um später keine Zählung durchführen zu müssen.
Er sagte, der Entwickler plane eine MF-6-Dichte auf dem Grundstück, was seiner Meinung nach dem Bradley-Abkommen widerspreche, und bestritt auch die Schätzung des Entwicklers zur täglichen Verkehrszahl an diesem Standort.
Die Kommission zog sich in eine kurze Executive Session mit dem stellvertretenden Stadtanwalt Tom Nuckols zurück, um dann zurückzukehren und die rechtlichen Punkte, die Bunch aufgebracht hatte, weiter zu erörtern.
Nuckols sagte, dass die Bekanntmachung aus rechtlicher Sicht korrekt sei, obwohl die Kommission die Möglichkeit hatte, die Sitzung zu verschieben und die Mitarbeiter anzuweisen, sie für ein zukünftiges Treffen erneut bekannt zu geben.
Allerdings zeigte die Kommission wenig Enthusiasmus für diese Option.
Die Mitarbeiter teilten auch mit, dass nach Überprüfung des Bradley-Abkommens die potenzielle versiegelte Fläche von einem realisierten SH 45 in die Flächenberechnungen einbezogen wurde, als diese im Dokument enthalten waren.
In seinem Widerspruch sagte Drenner, dass der einzige Grund, warum er MF-6-Standards beantrage, darin bestehe, die erforderliche Höhe für das Projekt zu erreichen.
Er sagte, dass gemäß dem Abkommen die einzige Art von Wohnentwicklung, die zulässig sei, der Bau von Eigentumswohnungen oder Stadthäusern sei.
Er verteidigte auch seine Schätzung, dass das PUD-Zoning ihm erlauben würde, die tägliche Verkehrsmenge von 47.000 auf 31.000 zu reduzieren.
Kommissarin Donna Tiemann fragte Drenner nach der Menge an Abtrag und Einfüllung, die auf dem Gelände geplant sei.
Er sagte, dass der Entwickler plante, bei weniger als 3 Prozent der Baustelle abzutragen und einzufüllen.
Allerdings war sie nicht so sehr an der Menge interessiert, sondern an der Tiefe, und bemerkte, dass sie um Erlaubnis bat, beim Abtrag und Einfüllen Tiefen zwischen 10 und 15 Fuß zu erreichen.
Ein weiterer Streitpunkt war, dass der Entwickler, der plant, 7,6 Hektar Land an die Hill Country Conservancy zu spenden, um ihnen zu helfen, den “Walk for a Day”-Pfad durch das Gebiet zu vervollständigen, nicht bereit war, den Vorschriften zur Parklandanbindung der Parks und Erholungsabteilung zu entsprechen.
Drenner sagte, dass sie bereits das HCC-Land spenden und 100 Acres für das Schutzgebiet einrichten würden.
Die Kommissionsmitglieder entschieden sich, dieses Argument zu umgehen, und stipulierten, dass der Entwickler dieses Problem mit der PARD klären solle, bevor die Angelegenheit an den Stadtrat geht.