Bildquelle：https://businesspress.vegas/real-estate/recent-unlv-study-shows-decline-in-new-homebuilding-76588/
Ein neuer Bericht des Lied Center for Real Estate an der UNLV macht die unzureichende Bautätigkeit neuer Wohnungen in Südn Nevada seit der Finanzkrise 2008 für die Wohnraumunerschwinglichkeit der Region verantwortlich.
Der Bericht zeigt, dass, wenn die Bautätigkeit zwischen 1995 und 2003 ihre Kurs beibehalten hätte, zusätzliche 200.986 Wohneinheiten zwischen 2014 und 2024 in Südn Nevada hätten gebaut werden können.
Die Wohnwerte stiegen zwischen 1995 und 2003 durchschnittlich um 4,1 Prozent pro Jahr; jedoch stiegen die Preise ab 2010 letztlich jährlich im Durchschnitt um 7,5 Prozent, so der Bericht.
“Das Versäumnis, mit dem Baugeschäft der späten 90er und frühen 2000er Jahre Schritt zu halten, hängt direkt mit den aktuellen Erschwinglichkeitsproblemen in Las Vegas zusammen.
Seit 2010 fiel das Baugenehmigungstempo um 64,3 Prozent im Vergleich zu 2003, während die durchschnittliche jährliche Preiserhöhung für Wohnräume um 82 Prozent anstieg”, heißt es in dem Bericht.
Nach dem Anstieg der Wohnpreise nach COVID-19 sind Erschwinglichkeitsthemen sowohl bei den Einwohnern als auch bei den Entscheidungsträgern in den Vordergrund gerückt.
Der Anstieg der Preise ist sowohl auf die Nachfrage nach Wohnraum als auch auf das Angebot zurückzuführen, aber die Lösung des letzteren durch den Bau kann den Preisdruck nach unten verringern und die Erschwinglichkeit verbessern, erklärte der Bericht.
“Im Vergleich zur Bautätigkeit von 1995 bis 2003 lag die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in der Las Vegas-Region nach 2010 um 64,3 Prozent pro Monat niedriger; ein Rückgang, der fast dreimal so hoch war wie der nationale Durchschnitt von 23,9 Prozent”, so der Bericht.
Das Lied Center beschreibt, wie Las Vegas zwischen 1995 und 2003 durchschnittlich 2.607 neue Baugenehmigungen pro Monat genehmigte, nur übertroffen von der Region Phoenix mit 3.715 Genehmigungen pro Monat.
Das waren deutlich mehr neue Wohnungsbaugenehmigungen als in Denver und Los Angeles, obwohl beide zu dieser Zeit eine viel größere Bevölkerung als Las Vegas hatten.
Las Vegas hatte auch deutlich mehr Neubauten als Austin und Salt Lake City, die zu dieser Zeit in einer ähnlichen Größe waren, so der Bericht.
„Wenn wir auf den Zeitraum 2010 bis 2025 blicken, ist es ganz klar, dass es einen erheblichen Rückgang der monatlich erteilten Genehmigungen in der Las Vegas-Region gegeben hat, wo im Durchschnitt nur 932 neue Wohnungen pro Monat genehmigt wurden“, heißt es im Bericht.
“Das bedeutet einen Rückgang von 64,3 Prozent im Vergleich zur durchschnittlichen Zahl der im Monat zwischen 1995 und 2003 erbauten Wohnungen.”
Der Bericht stellte fest, dass Las Vegas den größten prozentualen Rückgang in diesem Zeitraum verzeichnete, und zwar um ein beträchtliches Maß.
Sein Rückgang war nicht nur doppelt so groß wie der des nächstgelegenen Standorts in Phoenix, sondern auch nahezu dreimal größer als der nationale Rückgang.
Im Vergleich dazu erhöhte Los Angeles die Genehmigungsrate für neu errichtete Häuser während dieses Zeitraums, während Austin im gleichen Zeitraum einen massiven Ausbau der Bautätigkeit erlebte, berichtete das Lied Center.
Zwischen 1995 und 2003 wurden durchschnittlich 24.208 Parzellen pro Jahr entwickelt, während dieser nach 2010 auf 9.023 Parzellen pro Jahr sank, was einem Rückgang von 62,7 Prozent zwischen diesen Zeiträumen entspricht, erklärte der Bericht.
Südn Nevada baute im Durchschnitt 39.883 Einheiten pro Jahr vor 2003 im Vergleich zu 14.515 Einheiten pro Jahr nach 2010, was einen Rückgang von 63,6 Prozent darstellt.
„Dieser Rückgang bedeutet, dass weniger Wohnungen für die wachsende Bevölkerung im Clark County zur Verfügung stehen, was den Preisdruck auf die Immobilienpreise erhöht”, so der Bericht.
Was die derzeitigen Bauaktivitäten in Südn Nevada betrifft, identifizierte der Bericht 9.178 Parzellen in den Akten des Clark County Assessors, die ein Baujahr von 2024 aufweisen.
Die größten Cluster von Bauaktivitäten fanden sich in Enterprise und Spring Valley nahe dem 215-Beltway, Southern Hills und Southern Highlands.
Im Nordwesten wurden 520 Parzellen in der Nähe von Sky Canyon, in der Nähe der U.S. 95, entwickelt.
In der Nähe von Henderson im Südosten wurden 689 Parzellen in Clustern zwischen East Galleria Drive und East Warm Springs Road entwickelt, erklärte der Bericht.
„Die gesamte Entwicklung im Jahr 2024 umfasste jedoch insgesamt 2.055 Acres Land, was einem Rückgang von 27 Prozent im Vergleich zu 2023 und einem Rückgang von 50,4 Prozent im Vergleich zu 1995 entspricht”, heißt es in dem Bericht.
Nicholas Irwin, Forschungsdirektor des Lied Center und außerordentlicher Professor für Wirtschaft, sagte, dass der Rückgang der Bautätigkeit im Tal direkt dazu beigetragen habe, dass Wohnraum erschwinglicher geworden ist.
„Der prozentuale Rückgang, den wir im Vergleich zu dem haben, was wir jetzt bauen, ist einer der größten im Land”, so Irwin.
„Wir sind von der Klippe gefallen, wenn es um den Bau geht. Das bedeutet, dass weniger Häuser für die Menschen zur Verfügung stehen und der Wiederverkaufsmarkt viel wettbewerbsfähiger wird.“
Irwin erklärte, dass es in den 2000er Jahren einen rapiden Anstieg der Bautätigkeit gegeben habe, den der Markt jetzt gut gebrauchen könnte.
Sie sagten, die beste Zeit, einen Baum zu pflanzen, sei vor 50 Jahren, die zweitbeste Zeit sei jetzt.
„Die beste Zeit, um Wohnungen zu bouwen, um die Erschwinglichkeit zu verbessern, wäre vor 20 Jahren gewesen“, sagte Irwin.
„Die zweitbeste Zeit ist jetzt anzufangen.”
Irwin betonte, dass die Forscher nicht im Lösungsbereich tätig sind, aber es gibt Optionen.
Wohnen ist ein regionales Problem und die lokalen Regierungen können sich Fragen zu Zonierung, Genehmigungsprozessen und anderen Problemen, die Kosten und Dichte betreffen, ansehen.
„Die Nachfrage ist ein Spiegelbild einer Bevölkerung, und man muss mehr Häuser für Menschen aller Art und aller Ebenen bauen“, sagte Irwin.
Mehr als 80 Prozent des Landes im Clark County gehört der Bundesregierung, was eine Hürde dafür geschaffen hat, wo Bauträger neue Wohnungen errichten können.
Die der Bundesregierung zugänglicher werdende Flächen würde auf jeden Fall eine große Hilfe darstellen, löst jedoch das Problem nicht.
Wenn das Land weiter weg von städtischen Gebieten liegt, könnte es teurer sein, die Infrastruktur hinzuzufügen, und könnte nicht so erschwinglich sein, erklärte Irwin.
„Wir können auch dafür sorgen, dass diese Häuser mit Buslinien verbunden sind, um wirklich wirksam zu sein”, sagte Irwin.
„Wenn Sie nach einem erschwinglichen Zuhause suchen und mit dem Bus zur Arbeit fahren, könnte ein Haus am Stadtrand für Ihr Budget attraktiv sein, aber wenn es keine Möglichkeit gibt, zur Arbeit zu pendeln, haben Sie erheblich weniger Optionen.”
Irwin erklärte, dass er sich eine höhere Dichte und gemischte Nutzung wünscht, die von den lokalen Regierungen genehmigt wird, was jedoch auf Widerstand bei anderen Hausbesitzern stößt, die dies nicht in ihren Vierteln sehen möchten.
„Es gibt kein Allheilmittel“, sagte Irwin.
„Das ist eine knifflige Angelegenheit. Diese kleineren und dichteren Einfamilienhäuser, gegen die Sie möglicherweise in Ihrer Nachbarschaft protestieren, sind die Häuser, die Lehrer, Ersthelfer oder Krankenschwestern sein könnten.
Andernfalls müssten sie möglicherweise woanders hinziehen. Sie könnten nach Utah oder Texas gehen.”