Bildquelle：https://www.bisnow.com/houston/news/multifamily/houston-apartment-sales-tick-up-but-finding-the-bottom-may-be-somewhat-scary-131132
Mit fallenden Zinssätzen und Immobilienpreisen erlebt der Mehrfamilienmarkt in Houston ein Comeback.
Doch es wird nicht ausreichen, um einen stark gefährdeten Sektor zu retten.
Die Kluft zwischen neuen Class-A- oder Class-B-Wohnanlagen und älterem Arbeitnehmersiedlungswohnungen in Houston ist deutlich.
Die Nachfrage der Investoren ist überraschend robust für hochwertige Immobilien in guten Lagen, sagen Makler.
Die Preise werden voraussichtlich nur so weit fallen, dass sie eine Kapitalzufuhr anziehen und den Markt stabilisieren.
Doch die Not wächst im Class-C-Sektor, wo Syndikate in den frühen Jahren der Pandemie hastig Immobilien zu stark komprimierten Ertragskennzahlen gekauft haben, ohne die bevorstehende Zinserhöhung zu antizipieren.
Die Kreditgeber haben in der Hoffnung, ihre finanziellen Investitionen zu erhalten, verlängert und vorgespielt, doch Experten sagen voraus, dass eine Flut von notleidenden Immobilien in Houston letztendlich zum Verkauf stehen wird, was die Preise fallen lassen und Immobilien in einem schlechten Zustand ohne Eigenkapital zurücklässt, um sie zu stabilisieren.
“Class-C in Houston ist sehr, sehr herausgefordert,” sagte David Moore, CEO und Gründer von Knightvest Capital.
“Ich glaube nicht, dass die Leute wissen, wie weit die Preise fallen müssen, damit einige dieser Immobilien verkauft werden, was ziemlich beängstigend ist.”
Der Rückkehr der Verkäufe
Die Investitionstätigkeit war in den Jahren 2023 und 2024 zurückgegangen, begann jedoch im ersten Quartal dieses Jahres zuzunehmen, nachdem die Verkäufer begonnen hatten, ihre Preise zu senken, sagte Aziza Rehmatulla, Direktorin der Mehrfamilienkapitalmärkte bei JLL.
JLL verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 rund 1,1 Milliarden Dollar an Immobilienverkaufsaktivitäten im Mehrfamiliensektor und erwartet ein geschäftigeres zweites Halbjahr, insbesondere im vierten Quartal, so Rehmatulla.
Das sollte die Metropolregion näher an die Vorpandemiedurchschnittswerte von etwa 6 Milliarden Dollar jährlich bringen.
“Wir haben die Spitzen geliebt, die wir 2021 und 2022 gesehen haben, aber da das Zinssatzumfeld ziemlich schwierig ist, um jemals wieder zu reproduzieren, wollen wir einfach Normalität,” sagte Rehmatulla.
Es gibt viele beruhigende Faktoren, die Investoren auf Houston aufmerksam machen, sagte Moore.
Das Mietwachstum ist langsam, aber viel besser als die Raten in Städten wie Austin, wo eine Bauwelle zu einer Überversorgung geführt hat.
“Houston schneidet besser ab als einige unserer anderen texanischen Märkte, weil wir für einmal nicht das Aushängeschild für Überbau sind,” sagte Susan Pohl, Senior Vice President von Pagewood.
Das in Dallas ansässige Unternehmen Knightvest Capital gab letzte Woche die Übernahme der Arlo Buffalo Heights-Wohnungen bekannt, einer 318-Einheiten großen, umschlossenen Gemeinschaft, die 2014 erbaut wurde.
Houston war schon immer ein beliebter Markt für Knightvest, ist aber jetzt aufgrund vergleichsweise niedriger Preise noch attraktiver, sagte Moore.
“Von allen Märkten, in denen wir tätig sind, erfüllt es die akzeptablen Preise für Käufer,” sagte er.
Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Einheit in Houston lag im zweiten Quartal bei 157.000 Dollar.
Obwohl dies der höchste Wert in zwei Jahren ist, liegt er deutlich unter dem texanischen Durchschnitt von 178.000 Dollar und dem US-Durchschnitt von 217.000 Dollar, so ein Bericht von Colliers.
“Zu diesem Zeitpunkt im Zyklus sind die Leute realistischer geworden,” sagte Pohl.
Es könnte für Verkäufer einfacher sein, in Houston nachzugeben, wo die beworbenen Mietpreise im dreimonatigen Durchschnitt bis Mai um 0,2 % gestiegen sind, so Yardi Matrix.
Im Vergleich dazu sanken die Mietpreise in Austin um 5,2 % im Jahresvergleich.
Die Investoren in Houston haben vielleicht nicht die Renditen erzielt, die sie sich erhofft hatten, doch zumindest können sie verkaufen und breakeven gehen, sagte Moore.
“Während man in Austin denkt, ‘Wow, wir können das Geld unserer Investoren nicht zurückbekommen, also lassen wir es lieber liegen,'” sagte er.
Die Notlage
Während sich der Abstand zwischen den Erwartungen von Verkäufern und Käufern für Class-A- und B-Assets in Houston schließt, müssen die Preise im Class-C-Bereich erheblich weiter sinken.
Die Not ist jetzt groß, nachdem Investoren hastig in den frühen Jahren der Pandemie in Mehrfamilienimmobilien zu extrem niedrigen Zinssätzen und überinflatierten Preisen eingestiegen sind.
“Im Nachhinein kann man sagen, dass sie überbewertet waren,” sagte Moore.
“Ein Teil des Grundes, warum sie überbewertet waren, ist, dass das Mietwachstum hoch war und die Leute einfach annahmen, dass das Mietwachstum weitergehen würde, was es nicht tat.”
Viele dieser Käufe wurden mit variablen Zinskrediten getätigt, was zu einer Unfähigkeit führt, Hypotheken zu bezahlen, als die Zinsen anstiegen.
Der Mehrfamilienmarkt in Houston hat in den letzten Jahren einige größere Zwangsversteigerungen erlebt.
Es gab über 400 Millionen Dollar an Mehrfamilienkrediten für 12 Immobilien, die bei der Zwangsversteigerung im Harris County im September zum Verkauf standen, so eine Analyse von Bisnow, obwohl ein Antrag nicht unbedingt bedeutet, dass eine Immobilie zwangsversteigert wird.
Kreditgeber, die notleidende Immobilien übernehmen, hoffen, zu dem Preis zu verkaufen, den sie für eine Immobilie bezahlt haben oder zumindest den Betrag des Darlehens, das typischerweise 75 % des Gesamtpreises beträgt, sagte Feras Moussa, Mitbegründer von Disrupt Equity.
“Der Preis muss weiter fallen,” sagte er.
Ein extremes Beispiel ist ein Wohnkomplex, der für 25.000 Dollar pro Tür verkauft wurde, während er vor drei oder vier Jahren für 100.000 Dollar pro Tür hätte verkauft werden können, sagte er.
“Das sind schwierige Geschäfte, 500- bis 600-Einheiten hier in Houston, die bereits schlecht verwaltet sind, 20 % besetzt, dann werden sie zwangsversteigert,” fügte Moussa hinzu.
Aber viele Kreditgeber haben verlängert und vorgespielt, in der Hoffnung, keinen Verlust zu erleiden, während sie darauf hoffen, dass sich der Markt so verändert, dass der Käufer aus dem Geschäft kommt, ohne zu viel Schmerz zu empfinden, sagte er.
“Irgendwann können sie nicht mehr verlängern und vorgaukeln,” sagte Pohl.
“Es wird einen Tag des Abrechnens geben.”
Der Rückgang des Zinssatzes um 25 Basispunkte der Federal Reserve im September könnte einige Refinanzierungen ermöglichen, wird aber das notleidende Umfeld in Houston weitgehend nicht verändern.
Der Zinssatzabzug hat keinen Einfluss auf die wichtigeren fünf- und zehnjährigen Staatsanleihen.
Kreditnehmer, die nicht refinanzieren können, sehen sich Zwangsvollstreckungen gegenüber oder müssen verkaufen.
Ebenso haben einige Kreditgeber Immobilien übernommen und investieren nun, um diese zu stabilisieren und später zu verkaufen, sagte Bob Heard, Executive Vice President für Mehrfamilieninvestitionen bei Colliers Houston.
Vorausgesetzt, sie finden Käufer.
“Wir erwarten, dass es eine Art Flut von diesen Deals auf dem Markt geben wird, und es gibt einfach nicht genug qualifizierte Käufer, um sie zu kaufen,” sagte Heard.
“Wenn also zu viele Geschäfte gleichzeitig aufkommen, wird das die Preise nach unten treiben.”
Die Diskrepanz
Aber selbst ein signifikanter Preisrückgang wird voraussichtlich nicht das Interesse institutioneller Investoren am Class-C-Markt verschieben.
“Ich glaube nicht, dass institutionelles Kapital bei Class-C-Deals zu irgendeinem Preis hinterherjagt,” sagte Moore und fügte hinzu, dass der Preisrückgang im Class-C-Bereich wahrscheinlich keinen Einfluss auf die Preisgestaltung im institutionellen Sektor haben wird.
Der Käuferpool für unterklassige Immobilien ist klein und könnte sich sogar verkleinern, da Käufer feststellen, dass sie in einem sich normalisierenden Markt mehr Gegenwert für ihr Geld erhalten.
“Es gibt definitiv eine Grenze für bestimmte Deals,” sagte Rehmatulla.
“Das ist wirklich nur Kapital, das etwas rigoroser wird, was sie suchen.”
Das in Houston ansässige Disrupt Equity hat weitgehend seine Akquisepipeline von Class-C auf Class-B-Immobilien verschoben, sagte Moussa.
Das Unternehmen wird weiterhin Class-C zum richtigen Preis übernehmen, sagte Moussa, zum Beispiel die Immobilie, die es im letzten Juni westlich von der Galleria für etwa 60 % des vorherigen Kaufpreises erworben hat.
“Wir werden also weiterhin kaufen, aber was jetzt am attraktivsten ist, konzentriert sich wirklich mehr auf das B-Produkt,” sagte Moussa.
Immobilien, die vor 30 Jahren oder länger gebaut wurden, sind funktionell veraltet, was bedeutet, dass sie Renovierungen an Fassade und Innenraum benötigen, um stabilisiert zu werden, sagte Moore.
Knightvest konzentriert sich auf neuere Immobilien, die mit nur einer Innenrenovierung gedeihen können, sagte er.
Investoren sind nicht so an tiefgreifenden Wertschöpfungsmöglichkeiten interessiert, da die Notwendigkeit, Mieten zu erhöhen, um einen Gewinn zu erzielen, von Natur aus riskanter ist, sagte Pohl.
Käufer könnten einen guten Deal identifizieren, der Arbeiten erfordert, die erschwinglich erscheinen, aber sie können kein Eigenkapital finden, um sich mit ihnen zusammenzutun, aufgrund des hohen Risikos, sagte sie.
Dieser Trend hat zu einigen auffälligen Fällen von Zwangsvollstreckungen geführt, einige mit Mietern, die von “abscheulichen Lebensbedingungen” berichten.
Doch wenn Kreditgeber Immobilien übernehmen und selbst investieren, um Renovierungen zu finanzieren, und auf die Stabilisierung der Immobilie warten, um sie zu verkaufen, birgt das das Risiko, gleichzeitig mit einer Flut von notleidenden Immobilien auf den Markt zu gehen, sagte Heard.
“Ich wäre besorgt, wenn ich etwas zurücknehmen würde, in der Erwartung, Geld in die Immobilie zu investieren, um sie zu stabilisieren, um sie dann zu einem höheren Preis zu verkaufen, denn die Wahrscheinlichkeit, dass sie… all die Upside verlieren werden, wird letztendlich die Preise beim Ausstieg beeinträchtigen,” sagte er.
Kreditgeber haben die Möglichkeit, aktuell zu einem guten Preis zu verkaufen, sagte Heard.
“Es wäre besser, der Erste als der Letzte zu sein,” sagte er.